E-GL004
MAÎTRISER LES CONTENTIEUX DU BAIL COMMERCIAL RELATIFS AU LOYER ET CHARGES « LES CONNAITRE POUR MIEUX LES ÉVITER ET LES GÉRER »

I - LES LITIGES RELATIFS AU PAIEMENT DE
LOYER ET CHARGES
A. Sur l’intérêt d’une procédure de référé adéquate
• Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire
• Sur le risque d’une procédure de référé rejetée pour
contestation des charges
B. Les litiges de la créance de loyer confrontée aux procédures
affectant le locataire
• Sort des créances de loyers et charges
Sort des créances du bailleur postérieures au jugement
d’ouverture
C. Les litiges relatifs aux charges locatives
• Sur les limites à la libre répartition contractuelle
• Connaitre l’incidence des nouvelles règles
II - LES LITIGES RELATIFS À L’ÉVOLUTION DU
LOYER EN COURS DE BAIL
A. Sur l’indexation et le choix contractuel de l’indice
• L’indexation sur le chiffre d’affaire avec un minimum légal
• L’indexation et « loyer cappé» (limitée tant à la hausse qu’à
la baisse)
• L’indexation ne variant qu’à la hausse
• Le cumul- indexation révision : la révision du loyer indexé
B. Sur les conditions de validité et de mise en oeuvre de la
révision légale triennale
• La forme et le contenu de la demande de révision
• Le point de départ du délai
• La non rétroactivité
• Le risque de décalage de la date de sa prochaine révision
C. Sur les clauses relatives à la révision triennale, réputées non
écrites telles que :
• Modifiant la périodicité de la révision légale
• Déterminant les indices multiplicateurs et diviseur
• Dérogeant à la procédure de révision triennale
• Leur incidence sur la prescription légale de 2 Ans
• Les clauses relatives à la renonciation à la révision légale
D. Sur les litiges relatifs à la fixation du loyer révisé
• Le plafonnement du loyer révisé
• Les litiges relatifs au déplafonnement du loyer révisé et à
l’application de la valeur locative et à sa méthode de calcul
• Cas de modification matérielle des facteurs locaux de
commercialité et la variation de 10% de la valeur locative
• Double limite de la variation du loyer *plancher et plafond
• La procédure de fixation de loyer révisé
III - LES LITIGES RELATIFS A LA FIXATION DE
LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL
A. Sur le plafonnement du loyer
• Le calcul de loyer plafonné
• L’incidence d’un pas de porte initial
B. Sur la valeur locative et ses critères d’évolution
• L’incidence de la situation, la surface, les travaux réalisés
dans les lieux, des locaux accessoires et dépendances
• La destination des lieux et leur usage
C. Sur les motifs de déplafonnement de loyer :
• Au titre des obligations respectives des parties
• Au titre des facteurs locaux de commercialité selon l’article
R.145-6 concernant :
• Au titre de l’incidence de la durée sur le déplafonnement
• Au titre des locaux monovalents
• Au titre de l’usage exclusif de bureaux
• sur le plafonnement du Loyer déplafonné au titre de
l’évolution des facteurs locaux de commercialité
• Sur les méthodes utilisées de fixation du loyer 8) Sur la
procédure relative à la fixation du loyer et la prescription