I - LE DISPOSITIF JEANBRUN : CADRE JURIDIQUE, MÉCANISME FISCAL ET CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ
• Contexte de crise du logement locatif et plan « Relance logement »
• Fondement juridique : loi de finances 2026 et application immédiate
• L’amortissement fiscal : base amortissable (80 % du bâti), taux différenciés selon le niveau de loyer, plafonds
annuels dans le neuf et dans l’ancien
• Éligibilité des biens : logements collectifs neufs (RE2020, DPE C) et anciens avec réhabilitation lourde (≥ 30 % du
prix, DPE A ou B après travaux)
• Éligibilité des investisseurs : personnes physiques, SCI à l’IR, interdictions familiales
• Plafonds de loyers par zone et plafonds de ressources des locataires
• Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €, doublé à 21 400 € pour rénovation énergétique) et
exclusion du plafond des niches fiscales
• Traitement de la plus-value à la revente : réintégration des amortissements
II - CAS D’APPLICATION PAR PROFIL D’INVESTISSEUR
• Primo-investisseur au TMI modéré, acquisition neuve en loyer intermédiaire
• Couple fortement imposé avec revenus fonciers existants, acquisition neuve en loyer social
• Profil patrimonial élevé, ancien rénové : triple levier amortissement, travaux et déficit doublé
• Détention via SCI familiale à l’IR : fonctionnement, répartition et contraintes
III - JEANBRUN FACE AUX DISPOSITIFS CONCURRENTS : COMPARATIFS ET ARBITRAGES
• Jeanbrun vs. déficit foncier de droit commun : apport spécifique de l’amortissement par rapport au seul
régime réel
• Jeanbrun vs. Denormandie : amortissement contre réduction d’impôt, zonage, travaux, plafonnement des
niches
• Jeanbrun vs. Malraux : secteurs protégés, absence de plafonds locatifs, profils concernés
• Jeanbrun vs. LMNP : revenus fonciers contre BIC, liberté locative, réintégration des amortissements dans les deux
régimes
IV - LE LOGEMENT LOCATIF INTERMÉDIAIRE (LLI) : COMPLÉMENT OU ALTERNATIVE AU JEANBRUN
• Présentation du régime LLI : TVA réduite à 10 %, exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans, zones éligibles (A bis, A, B1)
• Conditions spécifiques : détention par une personne morale, engagement de 20 ans, plafonds de loyers et de
ressources
• Le cumul LLI + Jeanbrun : conditions, intérêt fiscal (TVA réduite + exonération TF + amortissement), engagement
retenu
• Exemple chiffré comparatif : investissement sans LLI vs. avec cumul LLI + Jeanbrun
• Profils investisseurs pour lesquels le cumul est pertinent
V - SYNTHÈSE ET POSTURE PROFESSIONNELLE
• Tableau comparatif des six dispositifs (Jeanbrun, déficit foncier, Denormandie, Malraux, LMNP, LLI)
• Arbre de décision global pour orienter un investisseur
• Périmètre d’intervention du professionnel et renvoi vers l’expertise fiscale
• Points de vigilance à systématiser dans l’argumentaire commercial
CONCLUSION, QUIZ FINAL
